Yargıtay, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerine İlişkin Olarak Yıllardır Sürdürdüğü "Avans Tapu" Olarak Bilinen İçtihadından Vazgeçti. 16 Haziran 2025

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, ülkemizdeki inşaat sektöründe yaygın bir uygulamadır. Bu sözleşme tipinde, yüklenicinin inşaatın finansmanını sağlamak amacıyla, henüz inşaat tamamlanmadan, hatta bazen fiilen inşaata başlanmadan dahi, arsa sahibinden temelden arsa payı devralınmasına uygulamada sıklıkla rastlanmaktadır. Bu sözleşme uyarınca, arsa sahibi, arsasının belirlenen paylarının mülkiyetini, yüklenicinin bu arsa üzerinde inşa edeceği binanın belirli bağımsız bölümlerinin teslimi karşılığında yükleniciye devretmeyi taahhüt eder. Buna karşılık, yüklenici ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı tamamlayıp arsa sahibine teslim etme edimini üstlenirken, bedel olarak kendisine bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu almaya hak kazanır. Arsa sahibinin, inşaatın finansmanına destek olmak amacıyla yüklendiği bu "peşin" edim, yükleniciye arsa payını üçüncü kişilere devrederek nakit akışı sağlama imkanı tanır ve yüklenici bu sayede inşaatı tamamlamak için ihtiyaç duyduğu mali güce kavuşmaktadır.

Ancak, bu uygulama, arsa payını peşinen devralmış olan yüklenici, söz konusu arsa payını üçüncü kişiye satıp devrederek arzu ettiği finansmana kavuştuktan sonra yüklenicinin inşaatı süresinde tamamlayamaması veya borcunu hiç ifa etmemesi gibi yüklenicinin temerrüdü durumlarında, ciddi hukuki anlaşmazlıklara yol açmaktadır. Zira, bu gibi hallerde arsa malikinin sözleşmeden dönme hakkını kullanması, arsa payını yükleniciden devralmış, çoğu zaman iyiniyetli üçüncü kişilerin hukuki durumu açısından karmaşık ve hakkaniyetsiz bir tablo ortaya koymaktadır.

Daha önce, Anayasa Mahkemesi'ne yapılan bireysel başvuru neticesinde verilen karar ile de benimsenen Yargıtay'ın yerleşik içtihatları uyarınca, inşaatın henüz başında, yapılacak bağımsız bölümlerin karşılığı olarak peşinen yükleniciye devredilen tapular "avans" niteliğinde kabul edilmekteydi. Yargıtay'ın yerleşik bu içtihatlarına göre, yükleniciye yapılan bu devir avans niteliğinde olup ve yüklenici de kendisine avans niteliğinde devredilmiş olan bu tapuyu üçüncü bir kişiye devretmişse, arsa sahipleri, yüklenicinin hak etmediği halde üçüncü kişilere verdiği bu tapuların iptalini ve kendi adlarına tescilini isteyebilirdi. İnşaat halindeki yerden tapu devralan üçüncü kişiler de iyi niyet iddiasında bulunamayacağı kabul edilmiş olduğundan, bu durumda üçüncü kişilerin iyi niyetli oldukları ileri sürülse bile, taşınmazın tapusunu inşaat halindeyken devralmış olmaları nedeniyle, Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesinden doğan iyi niyetli kazanım korumasından yararlanamayacakları kabul edilmekteydi.

Görüldüğü üzere, Yargıtay'ın uzun süre benimsediği yerleşik içtihatlara göre, yükleniciden arsa payı satın alan üçüncü kişilerin iyiniyetli olup olmadıkları tartışma konusu dahi yapılmamakta; bu kişiler hakkında adeta bir "kötü niyet karinesi" öngörülmüştü. Bu anlayışa göre, yükleniciden arsa payı devralan üçüncü kişilerin iyi niyetli sayılmaları hukuken mümkün görülmemekteydi.

Öte yandan, tapuda şarta bağlı mülkiyet devri yapılması da söz konusu değildir. Dolayısıyla, bir arsa payının yükleniciye "avans" niteliğinde devredilmesi ve mülkiyetin ancak yüklenicinin borcunu ifa etmesi halinde kazanılacağının kararlaştırılması mümkün değildir. Zira, Türk Medeni Hukuku'na göre, mülkiyet hakkı, tapuda yapılan tescille birlikte kendiliğinden kazanılmaktadır. Bu durumda, arsa sahibi ile yüklenici arasında yapılan devir işlemi geçerli bir tescile dayanmakta olup, yüklenici arsa payının hukuken maliki haline gelmektedir. Yani, bu mülkiyet devri, herhangi bir borcun ifası şartına bağlı "avans" niteliğinde değerlendirilemeyecektir.

Bu çerçevede, yükleniciden taşınmaz edinen üçüncü kişinin, yolsuz bir tescile dayanarak değil; gerçek bir şekilde ve yasal malikten, tescil edilmiş bir mülkiyet hakkı üzerinden taşınmaz edinmekte olduğu söylenebilecektir.  Dolayısıyla, bu tür işlemlerde, üçüncü kişinin iyi niyetinin araştırılması da gereksiz hale gelecektir. Buna karşın, Yargıtay'ın önceki yerleşik uygulamalarında, bu tür işlemlerle ilgili tescilin sonradan kendiliğinden yolsuz hale geldiği ve bu nedenle üçüncü kişinin yolsuz bir tescile dayanarak hak kazandığı kabul edilmekteydi.

Bu bağlamda, uzun yıllar boyunca uygulanan "avans tapu" anlayışı, yukarıda değinilen hususlar ve bunlara bağlı olarak verilen kararlar, Türk Medeni Hukuku'nun temel ilkeleriyle, özellikle tapu sicilinin alenilik ve güven ilkesiyle ve mülkiyetin tescil esasına dayalı kazanımı ilkeleriyle açıkça çelişmekteydi. Uygulamada ciddi mağduriyetlere ve belirsizliklere yol açan bu yaklaşım, aynı zamanda öğretide de yoğun eleştirilere konu olmuştur.

Yargıtay Birinci Başkanlığı tarafından 16 Mayıs 2025 tarihinde yayınlanan Bilgilendirme Notu ile birlikte, İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunca aynı tarihte yapılan toplantıda Yargıtay Altıncı Hukuk Dairesi'nin, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmazın yükleniciye devrinden sonra, yüklenicinin arsa payını veya bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satması ya da bu taşınmazlar üzerinde ipotek tesis etmesi durumunda; sözleşmenin sonradan geçersiz sayılması veya geriye etkili olarak feshedilmesi hâlinde, bu işlemlere güvenerek ayni hak edinen üçüncü kişilerin kazanımlarının korunup korunmayacağı hususundaki, "avans tapu" olarak bilinen ve uzun süredir benimsediği yerleşik içtihadından dönmesi gerektiği sonucunun çıktığı bildirilmiştir.

Yargıtay tarafından, arsa payı inşaat sözleşmelerindeki yerleşik içtihatlarda artık, tapu siciline güven ilkesi ve iyi niyetli üçüncü kişilerin korunmasına öncelik veren yeni bir yaklaşım benimsenmiş olduğu, önceki yerleşik içtihadın uygulamada yaratabildiği mağduriyetler ve doktrindeki eleştiriler göz önüne alınarak bu yola gidildiği düşünülmektedir. Bu kapsamda, Yargıtay tarafından tapu avansına ilişkin hukuki belirsizliklere son verilerek; öngörülebilir ve istikrarlı bir uygulama zemini oluşturulması avans tapu olarak bilinen uygulamanın yol açtığı belirsizliklerin giderilmesi, tapu güvenliği ve hukuki istikrar sağlanması yolunda önemli bir adım atıldığı görülmektedir.

İçtihat değişikliği, Yargıtay tarafından bilgilendirme notu şeklinde yayınlanmış olduğundan henüz detaylarına ilişkin yeterli bilgi bulunmamaktadır. İlerleyen günlerde, İçtihadı Birleştirme Kararı'nın tam metninin resmi gazetede yayınlanmasıyla daha detaylı değerlendirmeler yapılabilecektir. 

Kaynaklar :

• Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Anayasa Mahkemesi ve Yargıtay Kararlarıyla Yaratılan "Avans Tapu" Kavramının Değerlendirilmesi, Doç. Dr. Zafer Kahraman
• Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Yargıtay Kararları İle Yaratılan "Avans Tapu" Kavramına Yönelik Eleştiriler, Prof. Dr. E. Saba Özmen - Arş. Gör. Müge Ürem