Emlak Vergisi Değerlerinin Tespitine İlişkin Kararlara Karşı Dava Yolu 30 Temmuz 2025

2002 yılında 4751 sayılı Vergi Usul Kanunu, Emlâk Vergisi Kanunu ve Harçlar Kanununda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun ile Emlak Vergisi Kanunu'nda yapılan değişiklikler akabinde emlak vergisi matrahının tespitinde beyan esası kaldırılmış ve idari makamlarca yapılacak takdir ve tespit usulüne geçilmiştir. Emlak vergisi mükelleflerinin yalnızca 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu'nun 33. maddesinde sayılan ve vergi değerinde değişikliğe yol açabilecek bir kısım durumların vuku bulması üzerine ilgili belediyeye bildirimde bulunmaları gerekmektedir. Bunun haricinde şekli bir ödevleri bulunmayan mükellefler yalnızca verginin ödenmesi sırasında sürece dahil olmaktadır. (Dr. Abdullah ARIKAN, Emlak Vergisi Uygulamasından Kaynaklanan Uyuşmazlıkların Yargısal Çözümünde Karşılaşılan Bazı Hukuki Sorunlar ve Çözüm Önerileri, TBB Dergisi 2024 (174) , s.166-167.)
 

Vergi Usul Kanunu'nun mükerrer 49. maddesi hükmü uyarınca -tarh edilecek vergi tutarlarının belirlenebilmesi için- her dört yılda bir takdir komisyonları tarafından arsa ve arazi metrekare birim değerleri tespiti yapılmaktadır. Bu kapsamda takdir komisyonları Emlak Vergisi Kanunu m.29/a hükmü uyarınca taşınmazın bulunduğu bölgeyi ve arazinin cinsini dikkate almak suretiyle arsa birim değerini takdir edecek ve takdir edilen değerler tespitin yapıldığı tarihi takip eden yıl için geçerli olacaktır. Sonraki yıllara ilişkin olarak ise, takip eden yıldan itibaren her yıl, bir önceki yıl vergi değerinin yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde arttırıma gidilmek suretiyle hesaplama yapılacaktır.
 

"Vergi değeri, mükellefiyetin başlangıç yılını takip eden yıldan itibaren her yıl, bir önceki yıl vergi değerinin 213 sayılı Vergi Usul Kanunu hükümleri uyarınca aynı yıl için tespit edilen yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artırılması suretiyle bulunur." (Emlak Vergisi Kanunu m. 29/2)

2017-2018 yılları için takdir edilen birim değerler bakımından Emlak Vergisi Kanunu'nun geçici 23. maddesi ile sınırlayıcı bir azami sınır öngörülmüş olmakla birlikte, 2021 ve 2025 yılları takdir komisyonu kararları için bu yönde bir düzenlemeye yer verilmemiştir. Arsalara ait asgari ölçüde birim değer tespitinde takdir komisyonunun kuruluş, görev ve yetkilerine ilişkin esaslar Vergi Usul Kanunu'nun 72. ve devamı maddelerinde düzenlenmektedir.

b. 2025/1 Sayılı Emlak Vergisi Kanunu İç Genelgesi Hakkında

82673428-175.99[6650-150]-23684 sayılı ve 2025/1 seri numaralı Emlak Vergisi Kanunu İç Genelgesi uyarınca; asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değer takdirlerinin ve kararların ilgililere tebliğ işleminin -tarh ve tahakkuk işlemlerinin yapılacağı tarihten en az 6 ay önce karara bağlanması kuralı uyarınca- 30 Haziran 2025 tarihi mesai bitimine kadar yapılması öngörülmüştür. Bu kapsamda 2026, 2027, 2028 ve 2029 yıllarında uygulanacak olan arsa ve arazi metrekare birim değerleri takdir komisyonları tarafından belirlenerek muhtarlıklara tebliğ edilmiştir.
 

c. Mükerrer Madde 49 Uyarınca Verilen Takdir Komisyonu Kararına Karşı Dava Yolu

Takdir komisyonunun bu kararlarına karşı yalnızca kendilerine karar tebliğ edilen daire, kurum, teşekküller ve ilgili mahalle ve köy muhtarlıklarının dava açabileceğini öngören ve diğer taraftan emlak vergisi mükelleflerinin dava açabilmelerini engelleyen  VUK mükerrer madde 49/b-3 hükmü, hukuk devleti ilkesi ve hak arama hürriyetinin ihlali olarak değerlendirilerek Anayasa Mahkemesinin 2011/38 Esas ve 2012/89 Karar sayılı, 31.05.2012 tarihli kararı ile iptal edilmiştir. Bu vesileyle takdir komisyonu kararlarına karşı menfaati ihlal edilmiş olanların ve dolayısıyla emlak vergisi mükelleflerinin de dava açabilmelerinin yolu açılmıştır.

d. Dava Açma Süresi

Mükellefler açısından dava açma süresi noktasında, kararın muhtarlıklara tebliği değil kendilerine tebliği tarihi esas alınmaktadır. Anayasa Mahkemesinin 2011/38 Esas ve 2012/89 Karar sayılı, 31.05.2012 tarihli iptal kararı öncesinde VUK mükerrer 49. Madde uyarınca kendilerine karar tebliğ edilen daire, kurum, teşekküller ve ilgili mahalle ve köy muhtarlıklarının kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde dava açılabileceği öngörülmüş, ancak iptal kararından sonra dava açma süresine ilişkin özel nitelikte bir düzenleme getirilmemiştir. Dolayısıyla Danıştay içtihatlarında da kabul edildiği üzere İYUK m.7 hükmünde öngörülen genel dava açma süresi uygulama alanı bulmaktadır. Bu kapsamda iptal davasının, takdir komisyonu kararının mükelleflere tebliğinden itibaren 30 gün içinde açılması gerekmektedir.

"...iptal kararı esasen takdir komisyonu kararlarına karşı dava açabileceklerle ilgili olmasına rağmen, dava açma süresini içeren cümle tamamen iptal edildiğinden, takdir komisyonu kararlarına karşı açılacak davalarda...İdari yargılama Usulü Kanunu'nun 7. maddesinde yer alan yasal dava açma süresinin uygulanması gerekmektedir." (Danıştay 9. Daire 2016/15550 E. 2016/5897 K. 09.06.2016 T.)

Ek olarak belirtmek gerekir ki bölge idare, idare ve vergi mahkemeleri her yıl 1 Eylül'de başlamak üzere, 20 Temmuz'dan 31 Ağustos'a kadar çalışmaya ara verirler. Bu kapsamda dava açma süresinin son günü çalışmaya ara verme zamanına rastlarsa bu süre, ara vermenin sona erdiği günü izleyen tarihten itibaren yedi gün uzamış sayılır. Dolayısıyla kararın mükelleflere tebliğinden itibaren 30 günlük dava açma süresinin son gününün 20 Temmuz - 31 Ağustos tarih aralığına denk gelmesi halinde, dava açma süresi 7 Eylül tarihine kadar uzamış olacaktır. Ancak yargı çevresine dahil olduğu bölge idare mahkemesinin bulunduğu il merkezi dışında kalan ve sadece bir idare veya bir vergi mahkemesi bulunan yerlerdeki idari yargı mercileri bu kural kapsamı dışında kalmaktadır.

Bununla birlikte "Kesinleşen asgari ölçüde arsa ve arazi birim değerleri, ilgili belediyelerde ve muhtarlıklarda uygun bir yere asılmak suretiyle tarh ve tahakkukun yapıldığı yılın başından Mayıs ayı sonuna kadar ilân edilir." şeklindeki VUK mükerrer m.49/b-4 hükmü uyarınca takdirin gerçekleştiği yıl sonu, dava açma süresi için kesin süre soru olarak kabul edilmektedir. Bir başka deyişle takdir komisyonu kararı ile menfaati ihlal edilenler kararı daha sonraki bir tarihte öğrendiyse ve öğrenme tarihinden itibaren 30 günlük süre sonu takdirin yapıldığı yılın son gününden sonraki bir tarihe denk geliyorsa, dava açma süresi 30 günlük süre sonunda değil, takdirin yapıldığı yıl sonunda sona erecektir.

"Bu bağlamda yapılan inceleme sonucunda, kanunda takdir komisyonu kararlarının mükelleflere tebliğ edilmesi yönünde bir usul benimsenmemiş olması durumu gözetilerek mükelleflerce emlak vergisine esas asgari ölçüde arsa ve arazi birim değerinin tespitine yönelik takdir komisyonu kararlarının öğrenme tarihinden itibaren 30 günlük genel dava açma süresi içerisinde ve en geç anılan kararın alındığı yılın son gününe kadar dava açabileceklerinin kabul edilmesi gerekmekte olup, bu tarihten sonra dava açma imkanının bulunmaması gerektiği yönünde hüküm tesis edilmiştir." (Danıştay VDDK 2022/14 E. 2023/2 K. 15.02.2023 T.)

e. Yetkili ve Görevli Mahkeme

Bu kapsamda açılacak olan davalarda yetkili ve görevli mahkeme, 2576 sayılı Bölge İdare Mahkemeleri, İdare Mahkemeleri ve Vergi Mahkemelerinin Kuruluşu ve Görevleri Hakkında Kanun uyarınca takdir işleminin yapıldığı yer vergi mahkemesidir.

f. Bilirkişi İncelemesi ve Karar

Takdir komisyonu kararı ile menfaati ihlal edilenler tarafından açılacak olan iptal davaları neticesinde vergi mahkemesi tarafından verilecek olan karar, takdir komisyonu kararının iptali, kısmen iptali veya iptal talebinin reddi yönünde olabilecektir. Takdir komisyonu kararının iptali halinde bu karardan, ilgili takdir komisyonu kararı sebebiyle menfaati etkilenen herkes faydalanacaktır. Vergi mahkemesi tarafından davanın kabulü veya kısmen kabulüne karar verildiği hallerde bu karar yalnızca iptal veya kısmen iptal ile sınırlı olacak, mahkeme birim değer tespitinde bulunamayacaktır. Zira mahkemelerin yetkisi hukuka uygunluk denetimi ile sınırlı olup idari işlem niteliğinde karar tesisi yasaklanmıştır.

"İdari yargı yetkisi, idari eylem ve işlemlerin hukuka uygunluğunun denetimi ile sınırlıdır. İdari mahkemeler; yerindelik denetimi yapamazlar, yürütme görevinin kanunlarda ve Cumhurbaşkanlığı Kararnamelerinde gösterilen şekil ve esaslara uygun olarak yerine getirilmesini kısıtlayacak, idari eylem ve işlem niteliğinde veya idarenin takdir yetkisini kaldıracak biçimde yargı kararı veremezler." (İYUK m.2/2)

Ancak mahkemenin bilirkişi incelemesi yaptırmak suretiyle değer tespitinde bulunması, re'sen inceleme ve davayı aydınlatma yükümlülüğünün bir sonucu olup, bunun idari işlem niteliğinde karar tesisi olarak değerlendirilebilmesi mümkün değildir.

"...re'sen araştırma ilkesinin düzenlendiği 20. maddesinin (1) numaralı fıkrası uyarınca, idari yargı mercileri, uyuşmazlık konusu olayın hukuki çözüme kavuşturulması açısından her türlü inceleme ve araştırmayı yapmak ve iddia ve savunmalarda ortaya konan maddi durumun gerçeğe uygun olup olmadığını tespit etmekle görevli ve yetkili kılınmıştır...indirim hakkından yararlanılabilmesi için fatura ve benzeri vesikaların gerçeği yansıtması gerektiğinden, yargı merciince belirtilen şekilde yapılacak inceleme sonucunda faturaların gerçek bir mal teslimi veya hizmet ifasına dayanıp dayanmadığının tespit edilmesi vergiyi doğuran olayın gerçek mahiyetinin ortaya konulmasını amaçlayan Vergi Usul Kanunu'nun 3. maddesinin de bir gereğidir. Bu kapsamda idari yargı yerlerince resen araştırma ilkesi esas alınarak yapılacak yargısal denetimin idarenin yerine geçerek işlem tesis etme olarak değerlendirilmesine olanak bulunmamaktadır." (Danıştay VDDK 2019/1853 E. 2020/291 K. 11.03.2020 T.)