KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRASI SÖZLEŞMESİ KAPSAMINDA KİRACININ GÜVENCE VERMESİNDE KANUN KOYUCU HANGİ NOKTALARA DİKKAT EDİLMESİ GEREKTİĞİNİ SÖYLÜYOR? 11 Eylül 2020

Ülkemizde uzun yıllar uygulanmış olan 6570 sayılı “Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun”’, 1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı “Türk Borçlar Kanunu” ile yürürlükten kaldırılmıştır. Bu durumun yarattığı boşluk, 1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı “Türk Borçlar Kanunu” 339-356 hükümleri ile giderilmeye çalışılmıştır. 6098 sayılı “Türk Borçlar Kanunu” hükümleri, mülga 6570 sayılı “Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun” ve bu kanuna yönelik doğan uyuşmazlıklar neticesinde Yargıtay’ın verdiği kararların esas alındığı görülmektedir.

6098 sayılı “Türk Borçlar Kanunu” hükümleri ile getirilen yeniliklerden birisi de konut ve çatılı işyerlerine ilişkin kira sözleşmelerinde, kiracının güvence (depozito) verme borcunun (TBK m.342) açık bir hükümle düzenlenmiş olmasıdır.

Bu hükümler dahilinde konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kiracının vereceği güvence (depozito) ile ilgili detaylara değinerek sizlere tekrardan hatırlatmak isteriz.

Kiracının güvence vermesi nedir? Hangi amaçla bu prosedür uygulanmaktadır?

Konut ve çatılı iş yeri kirası sözleşmelerinde güvence (depozito),  kira sözleşmesi sona erdiğinde kiracının kiralananaverdiği zararların giderilmesi amacıyla kira sözleşmesi kurulduğunda kiracı tarafından kiraya verene verilen çoğu zaman para veya kıymetli evraktan oluşan teminattır.

Depozitonun tek amacı ve fonksiyonu, kiraya verenin alacaklarına karşılık bir teminat teşkil etmesidir. Bunun dışında kiraya veren açısından başka bir işlevi, amacı yoktur.

Depozitonun şartları nelerdir? Kiracının depozitoyu geri alabilmesi için kira sözleşmesinin başında nelere dikkat etmesi gerekmektedir?

Öncelikle kiracının güvence verme borcunun (depozitonun) taraflar arasındaki sadece konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesi çerçevesinde kararlaştırılmışsa uygulanacak olmasıdır.

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesi dahilinde kiracıdan istenebilecek depozito bedeli 3 aylık kira bedelinden fazla kararlaştırılamaz.(TBK m.342/1). Diğer bir anlatımla, 3 aylık güvence parası azaltılabilir, fakat arttırılamaz.

Depozitonun geri alınabilmesi için dikkat edilmesi gereken en önemli husus; sözleşmede kiralananın teslim alındığı şekilde teslim edilmekte olduğunun ispatlanması gerekliliğidir. Bu itibarla; depozitonun geri alınması için en önemli deliller; yazılı kira sözleşmesi olması, bu kira sözleşmesinde kiralanan yerin teslim anındaki ayrıntılı durumu ve kiralananın ne şartlar altında kiraya verene geri teslim edileceğine yer verilmiş olması ile bu kira sözleşmesinin eki olarak kiralananın kiracıya teslim edildiği haline ilişkin görseller olduğu unutulmamalıdır. Yine kiralananın tahliye edilme anında da kiralanın kiraya verene teslim edildiğine dair bir tutanak tutulmalıdır. Aksi takdirde, kiracının kiralanana verdiği zarar verip vermediği haliyle depozitonun iade edilip edilmeyeceği konusunda taraflar arasında uyuşmazlık oluşacaktır.

Depozito bedelinin sözleşme başlangıcında kiralayan tarafından teslim alındığı nasıl ispatlanabilir?

Birçoğumuzun aklında kira sözleşmesi dahilinde kiracı tarafından verilen depozitonun kira sözleşmesi bitiminde nasıl alınacağı hakkında soru işareti bulunmaktadır.

Depozitonun alınmasına ilişkin diğer şartların oluştuğunu varsaydığımızda, kiracı tarafından depozitonun geri alınabilmesi noktasında da uygulamada bir çok sorun ortaya çıkmaktadır. Bu sorun da, kiracının güvence (depozito) verme borcunun nasıl ifa ettiği ile ilgidir. Bu bakımdan da kiracı depozitoyu kiraya verene teslim ettiğine dair bir ispat yükü altındadır. Kiracının ispat yükünü yerine getirebilmesi adına depozito olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılması ve paranın bankaya vadeli tasarruf hesabına veya kıymetli evrakın bankaya depo edilerek belgelenmesi gerekecektir.

Kanun koyucu da aynı doğrultuda düşünmüştür ki TBK m.342/2 de direkt olarak şu ifadelere yer vermiştir: “Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder.”

Konut ve çatılı işyeri kirası sözleşmelerinde 3 ayı aşan bir depozito belirlenirse sonuçları ne olacaktır?

Doktrinde yer alan ve uygulamada da esas alınan görüşe göre TBK m. 342/1 kiracı lehine “nisbi emredici hüküm” olarak nitelendirilmektedir. Bu da şu anlama gelir: İlgili hüküm kiracının yararına olduğu noktalarda değiştirilebilir, kiraya veren lehine değiştirilmesi mümkün değildir. Yani depozito bedeli 1, 2 aylık kira bedeli olarak belirlenebilirken 4 ay ve daha fazlası olması halinde aşan miktar geçersiz olarak kabul edilecektir ve kiracı bu meblağın kendisine iade edilmesini talep edebilecektir.

Depozito neden vadeli bir tasarruf hesabına yatırılmalıdır, yatırılmamasının sonuçları nelerdir?

Kanun koyucu söz konusu güvencenin değerini koruması amacıyla kiracı tarafından yatırılan depozito bedeli kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere; para ise bankaya vadeli tasarruf hesabına veya kıymetli evrak ise bankaya depo edilmesini istemiştir. Böylelikle kanun koyucu teminat olarak bırakılan depozitonun enflasyon sebebiyle değerini kaybetmesinin ve menfaatler dengesinin bozulmasının önüne geçmeyi amaçlamıştır. Bu hesaba yatırılan meblağ iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak iki taraftan birine verilirken (TBK m.342/2) tüm faizleriyle birlikte hak sahibinin olacaktır.

Depozito söz konusu hükümde belirtildiği gibi vadeli bir tasarruf hesabına yatırılmaz/yatırılmamış ise ve elden teslim edilmişse;  bu durum kiracı açısından ispat yükünü zorlaştırsa dahi Yargıtay’ın yerleşik içtihatı doğrultusunda depozito bedeli böyle bir hesaba yatırılmışçasına üzerine faiz işleyecektir. Böylece eklenecek faiz, anaparaya ilave edilerek duruma göre kiracıya iade edilmek veya kiraya verene verilmek durumundadır.

Kiracı açısından depozitoyu geri alabilmenin şartları nelerdir? Nasıl bir yol izlenmelidir?

Kiracının sözleşme sona ererken ana borcu kiralananı aldığı şekilde veya sözleşmede yazan şekilde teslim etmektir. Örneğin; kiralanan boyalı, temiz bir şekilde teslim alınmış ise kira sözleşmesi sonunda da aynı şekilde teslim edilmesi gerekmektedir.

Depozitonun iadesi normal şartlar altında kira sözleşmesinin bitiminde yapılmalıdır. Eğer kira sözleşmesinde aksine bir düzenleme yoksa kiralanan yeri sözleşme şartlarına uygun olarak kullanan kiracı, kiralanan yeri tahliye ettiğinde kiraya verenin de depozitoyu iade etmesi gerekmektedir. Depozito için öncelikle kiraya verene başvurmak gerekmektedir. Bu başvurunun yazılı olması ispat açısından kiracının lehine olacaktır. Başvuru üzerine kiraya veren depozito ödemezse kiraya veren aleyhine icra takibi başlatılabilir.

Ülkemizdeki depozito uygulaması dikkate alındığında, genelde kira sözleşmesi sona ermiş, kiracı tahliyeyi gerçekleştirmiş ve kiracının kiralanana bir zarar vermediği anlaşıldıktan sonra iade gerçekleşecektir. Doğal olarak tarafların anlaşması halinde, güvencenin bir kısmının kiracıya, bir kısmının kiraya verene ödenmesi şeklinde de yapılabilecektir.