İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNDE YENİ DÖNEM 29 Mayıs 2020
Türk Borçlar Kanunu’nda yer alan bazı maddeler 01/07/2020 tarihinden sonra yürürlüğe girecektir. Kira ilişkisinin düzenlendiği bu maddeler yürürlüğe girdikten sonra neler değişecek?
2012 yılında yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda (“TBK”), yer alan tüm maddeler aynı tarihte yürürlüğe girmemiş kiraya ilişkin bazı maddelerin yürürlük tarihi 01/07/2020 ye bırakılmıştır. Peki ama Kira ilişkisinin düzenlendiği bu maddelerin uygulanmasına sayılı gün kalmışken bu tarihten sonra neler değişecek, bu değişimden kimler etkilenecek?
Kiraya ilişkin Yürürlük tarihi ertelenen maddelerin uygulama alanı bulabilmesi için ilk şart, kiracının, tacir veya tüzel kişi olmasıdır. Kiraya veren ise, bir gerçek kişi olabileceği gibi, tacir veya tüzel kişi de olabilecektir, diğer bir ifade ile kiraya verenin sıfatı ertelenen hükümler bakımından önemli değildir.
İkinci şart ise, kiralanan yerin, işyeri kirasına konu olmasıdır. Kiralanan yerin kiracının ekonomik faaliyetlerine veya mesleğinin icrasına hizmet etmesi halinde kira sözleşmesinin işyeri kirası niteliğinde olduğu kabul edilmektedir. Kiracının mesleki ve ekonomik faaliyetleri ile bağlantılı olduğu sürece, buranın mutlaka ticari faaliyetlerinin merkezi olması zorunlu değildir. Bu anlamda bir yerin satış ofisi, atölye ya da üretilen malların saklanması için depo olarak kiralanması durumunda da bir işyeri kirası mevcut olacaktır. Ancak bu kullanım amacın açıkça veya zımnen kira sözleşmesine yansımış olması gerekmektedir.
Bu iki şart gerçekleştikten sonra uygulanabilecek yeni hükümler;
- 8 yıl süreyle ertelenen maddelerden ilki kira ilişkisinin devrini düzenleyen 323. Maddedir.
1.07.2020 tarihinden itibaren “Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.” düzenlemesi yürürlüğe girecek olup, İşbu hüküm ile işyeri kira sözleşmesinin devri, kiralayanın inisiyatifine bırakılmış, haklı bir sebep olmadıkça kiraya verenin devre rıza göstermesi gerektiği belirtilmiştir. - Diğer ertelenen bir madde olan 325. Madde ile erken fesih halinde, kiracı, sözleşme gereğince geriye kalan tüm kira bedellerinden değil, sözleşme konusu yerin benzer koşullarda kiraya verilebileceği makul bir süre için sorumlu olacağı ilkesi benimsenmiştir. Bu süre uygulamada mahkemeler tarafından yargılama esnasından atanan bilirkişiler aracılığıyla belirlenmekte, erken feshedilen sözleşmeye konu gayrimenkulün ne kadar sürede kiraya verileceği tespit edilmekte ve erken fesih kararı veren kiracı sadece bu süreye ait kira bedelini ödemek durumunda kalmaktadır.
- Diğer bir madde olan TBK’nın 331. ile, taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda yasal fesih bildirim süresine uymak kaydı ile kira sözleşmesini feshedilebilecektir. Bu olağanüstü fesih halinde maddi tazminat olup olmayacağını veya tutarını hakim durum ve koşullara göre karara bağlayacaktır.
- Yürürlüğe girecek olan TBK’nın 340 maddesin ile de “Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme geçersizdir.” hükmü getirilmiştir. Örneğin uygulamada sadece kiraya verenin risklerine yönelik bir sigorta sözleşmesi yapılması kira sözleşmesi ile birlikte zorunlu tutulmaktadır. Oysa kiralanan yerin zarar görmesi halinde işbu yeri kiralayanının kullanıma hazır bulundurma ve eski hale getirme yükümlülüğü ve kiraya verendedir. TBK’nın 340. maddesi ile bu tarz bağlı sözleşmeler geçersiz olacaktır.
- Uygulanacak olan diğer bir hüküm ise, Kiracının güvence (Depozit) vermesini düzenleyen TBK’nın 342. Maddesidir. Madde kapsamında; konut ve çatılı işyerlerinde uygulanacak bu hükümde kiraya verenin, kiracıdan 3 aylık kira bedelini aşmayacak miktarda güvence isteyebilmesi imkanı kabul edilmiştir. 3 aylık kira bedeli miktarında güvence bedeli para ya da kıymetli evrak olarak sağlanabilecektir. Ancak burada, güvence bedelinin bir bankaya yatırılması/depo edilmesi zorunlu hale getirilmiştir. Bankaya yatırılan/depo edilen güvence bedeli ancak sözleşmenin tarafları olan kiracı ve kiraya verenin rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesi ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanılarak geri verilebilecektir. Ek olarak, ilgili maddede güvence bedelinin para veya kıymetli evrak olabileceği belirtilmişse de bu yönde bir zorunluluk öngörülmemiş olup, sadece miktar itibariyle bir sınırlama getirilmiştir. Bu nedenle 3 aylık kira bedelini geçemeyecek olan güvence bedelinin, teminat mektubu ile giderilebileceğini düşünmekteyiz.
- Diğer bir maddemiz “Kira Bedeli” ana başlığında düzenlenmiştir. TBK 343. Maddesinde kira bedelinin belirlenmesine ilişkin düzenlemede; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmeleri ve yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında TÜFE’deki yıllık ortalamaya göre yıllık değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olacağı belirtilmiştir. Taraflar arasında akdedilmiş olan sözleşmelerde bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, önceki yılın TÜFE’deki yıllık ortalamaya göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hakim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenecektir. Taraflar arasında 5 yıldan daha uzun süre veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmesi var ise; yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli; hakim tarafından TÜFE’deki yıllık ortalamaya göre yıllık değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun şekilde belirlenecektir.
- TBK’nın 346. Maddesi ile getirilen düzenleme ile ise kira sözleşmelerinde kira bedelleri ve yan giderler dışında başkaca bir ödeme yükümlüğünün getirilemeyeceği, özellikle kira bedelinin süresinde ödenmemesi halinde ceza koşulu veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz nitelikte olacağı açıkça belirtilmiştir. Ancak bu hüküm kira bedellerinin ödenmesinde gecikmeye bağlı olarak işleyen faizlerin talep edilmesini engellemeyecektir.
- Dava sebeplerinin sınırlılığı, TBK’nın 354. Maddesinde düzenlenmiş, bu düzenleme ile kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdiren hükümlerin kiracı aleyhinde değiştirilemeyeceği belirtilmiştir. Kiracı Kanun'da öngörülmeyen herhangi bir sebeple tahliye edilemeyecektir.
Diğer Haberler
-
19.4.2024
Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kapsamında Yargılama Giderlerinden Sorumluluk Öngören Düzenleme Anayasa Mahkemesi Kararı İle İptal Edildi
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun1 (“Kanun”) 18/A maddesinin 11. fıkrası gereğince, dava şartı zorunlu arabuluculuk kapsamında ilk oturuma mazeretsiz olarak katılmayan tarafın yargılama sonucunda haklı çıkmış olsa dahi yargılama giderinin tamamından sorumlu tutulacağı ve lehine vekalet ücretine hükmedilmeyeceği düzenlenmiştir. Anılan düzenleme şu şekildedir:
-
8.4.2024
Sermaye Piyasası Kurulu Başvurularında "E-Başvuru" Dönemi
Sermaye Piyasası Kurulu ("Kurul"), 5 Şubat 2024 tarihindeki duyurusu ile, sermaye piyasası kurum, kuruluş ve ortaklıklarının başvurularını daha hızlı ve etkili bir şekilde e-Başvuru Sistemi ile yapabileceklerini kamuya duyurmuştu.
-
5.4.2024
Bazı Sektörlerde Payların İlk Halka Arzı Öncesi Uyulacak Ön Şartlardaki Tutarlar İndirildi
Sermaye Piyasası Kurulu ("Kurul" veya "SPK") tarafından, Kurul'a ilk halka arz için başvuran ortaklıkların özellikle sektörel bazda farklılıkları ve Cumhurbaşkanlığı Strateji ve Bütçe Başkanlığı'nca hazırlanan 12. Kalkınma Planı ("Plan") dikkate alınarak finansal tablolara ilişkin mali eşiklerde indirime gitti.
-
15.3.2024
8. Yargı Paketi İle Getirilen Yeni Düzenlemeler
Kamuoyunda "8. Yargı Paketi" olarak bilinen değişiklik ve yeni düzenlemeleri barındıran 7499 Sayılı Ceza Muhakemesi Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ("Kanun"), 12 Mart 2024 tarihli ve 32487 sayılı Resmi Gazete'de yayınlanmıştır. Bu yazımızda, Kanun ile birlikte 5271 sayılı Ceza Muhakemesi Kanunu ("CMK"), 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu ("TCK"), 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK), 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu ("İİK") ve 6384 sayılı Tazminat Komisyonunun Görevleri ile Çalışma Usul ve Esasları Hakkında Kanun kapsamında yapılan değişiklikleri ele alacağız.
-
12.3.2024
KVKK'da Değişiklikler Resmi Gazete'de Yayımlandı
6698 sayılı Kişisel Verilerin Korunması Kanunu'nda ("KVKK") önemli değişiklikler içeren 7499 sayılı Ceza Muhakemesi Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ("7499 sayılı Kanun") 12.03.2024 tarihli Resmi Gazetede yayımlandı.
-
5.3.2024
Dövizle Ödeme Yasağında Esneme Kararı
Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karara İlişkin Tebliğ'de ("Tebliğ") Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ, 28 Şubat 2024 Tarihli ve 32474 Sayılı Resmî Gazete'de yayımlandı. Böylelikle, söz konusu değişiklik ile Tebliğ'in, pay devirleri dahil olmak üzere pek çok menkul satış işlemini kapsamına alan 8 inci maddesinin dokuzuncu fıkrası değiştirilerek, menkul satışlardaki döviz cinsinden ödeme yasağının kapsamı esnetildi.
-
9.2.2024
İş Sağlığı Ve Güvenliği Kanuna Dayalı Yönetmeliklerde Değişiklikler Yapıldı
4 Şubat 2024 tarihli 32450 sayılı Resmi Gazetede 6331 sayılı İş Sağlığı ve Güvenliği Kanununa dayalı olarak çıkarılan bazı yönetmeliklerde değişiklik yapılmıştır:
-
1.2.2024
Türk Rekabet Kurulu 2023 Yılı Birleşme Ve Devralma Görünüm Raporu Yayımlandı
Türk Rekabet Kurumu, Rekabet Kurulu tarafından 2023 yılında gerçekleştirilen birleşme, devralma ve özelleştirme işlemlerine ilişkin raporunu ("Rapor") 5 Ocak 2024 tarihinde yayımladı.
-
31.1.2024
Reklam Kurulu'ndan İndirimli Satış Reklamlarına İlişkin Önemli İlke Kararı
Reklam Kurulu 9 Ocak 2024 tarihinde gerçekleştirilen yılın ilk toplantısında, perakende ticaret sektöründe haksız rekabete yol açan, yanıltıcı reklam ve uygulamalarla tüketici mağduriyetlerinin önlenmesi amacıyla "Fiyat Bilgisi İçeren Reklamlar ile İndirimli Satış Reklamları ve Ticari Uygulamaları Hakkında Kılavuz"da değişiklik gerçekleştirerek indirimli satış reklamlarına ilişkin önemli bir ilke kararı aldı.
-
19.1.2024
Halka Arz Şartlarında Mali Eşikler Güncellendi
Son dönemin popüler finans kaynağı halka arz işleminde aranan mali sınırlar hem Sermaye Piyasası Kurulu ("SPK") hem de Borsa İstanbul ("BIST") tarafından güncellendi.
-
17.1.2024
Markanın İptaline Karar Verme Yetkisi Türk Patent ve Marka Kurumu'na Geçti!
10 Ocak 2017 tarihli 29944 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Sınai Mülkiyet Kanunu'nun ("SMK") 192/1 (a) bendinde, Kanun'un ''İptal Halleri ve İptal Talebi'' başlıklı 26. Maddesinin yürürlüğe girmesi yedi yıl sonraya ertelenmiş, SMK Geçici 4. Madde ile 10 Ocak 2024 tarihine kadar markanın iptaline karar verme yetkisinin doğrudan Fikri ve Sınai Haklar Hukuk Mahkemelerince kullanılacağı öngörülmüştü.
-
16.1.2024
Egemenoğlu Hukuk Bürosu / Internship Application
We are pleased to announce the opening of internship applications at Egemenoğlu Hukuk Bürosu. Legal Internship Application Deadline: March 15 Summer Internship Application Deadline: March 29 Prospective candidates are requested to submit their CVs either through our website www.egemenoglu.av.tr or by sending them to info@egemenoglu.av.tr.
-
12.1.2024
Türkiye Sürdürülebilirlik Raporlama Standartları (TSRS) Ve TSRS'lerin Uygulama Kapsamı Resmî Gazetede Yayımlandı
29.12.2023 tarihli ve 32414 sayılı Resmi Gazete'de Kamu Gözetimi, Muhasebe ve Denetim Standartları Kurumu (KGK); Türkiye Sürdürülebilirlik Raporlama Standartları'nı duyurarak sürdürülebilirlik raporlarında izlenmesi gereken ilkeleri belirledi.
-
11.1.2024
2024 Yılı İtibariyle Yürürlüğe Giren Ve/ Veya Süre Uzatımına Konu Olan Önemli Düzenlemeler
5746 sayılı ve 6550 sayılı kanunlar gereğince Ar-Ge, yenilik ve tasarım faaliyetlerinde kullanılmak üzere edinilen yeni makina ve teçhizat ile yatırım teşvik belgesi ile elde edilen yeni makina ve teçhizatlara uygulanacak amortisman (yıpranmaya ilişkin gider gösterme) oran ve süreleri, Maliye Bakanlığınca tespit ve ilan edilen faydalı ömür sürelerinin yarısı dikkate alınarak daha yüksek amortisman ile hesaplanma süresi 7491 sayılı Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun'un 16. Maddesiyle 31/12/2024 tarihine kadar uzatılmıştır.
-
19.12.2023
Perakende Ticaretinde Uygulanacak İlke ve Kurallar Yeniden düzenlendi
Ticaret Bakanlığı tarafından hazırlanan ve 14.12.2023 tarihinde resmî gazetede yayımlanan "Perakende Ticarette Uygulanacak İlke ve Kurallar Hakkında Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik" ile perakende ticaretinin ilke ve kurallarında önemli değişikliklere gidilmiştir.